Споры, вытекающие из членства в жилищном кооперативе

Прежний Жилищный кодекс РСФСР (глава 5) устанавливал основные положения обеспечения граждан жилыми помещениями в домах жилищно-строительных кооперативов и пользования ими, наделяя государственные органы широкими административными полномочиями в области организации жилищно-строительных кооперативов, контроля за их деятельностью. Законодательные положения детализировались в Примерном уставе жилищно-строительного кооператива, утверждаемом Советом Министров РСФСР, который применялся на практике в качестве основного нормативного акта, регулирующего конкретные права и обязанности членов кооператива, перехода права на пай и членство в кооперативе.
Новый Жилищный кодекс РФ существенно изменил существующее правовое регулирование, в разделе V установил основы организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, правового положения членов жилищных кооперативов, предусмотрев возможность конкретизации законодательных положений непосредственно в уставе жилищного кооператива, утверждаемом решением собрания учредителей (ст.ст. 112, 113). Единственное требование, предъявляемое к уставу, - он не должен содержать положения, противоречащие Кодексу и другим федеральным законам (ч. 2 ст. 113). Новое жилищное законодательство в известной мере устранило неопределенность в регулировании отношений, вытекающих из членства в жилищных кооперативах, но одновременно породило вопросы, нуждающиеся в серьезном обсуждении, поскольку ряд правовых норм допускает возможность их неоднозначного толкования. Рассмотрим некоторые из этих вопросов и выскажем позицию авторов по ним.
Объем и содержание имущественных и неимущественных прав члена жилищного кооператива, членов его семьи и правопреемников, а также самого кооператива непосредственно зависит от того, полностью выплачен или нет паевой взнос за предоставленное кооперативом жилое помещение. Это один из первоочередных вопросов, который судья должен выяснить при планировании своих действий и проведении подготовки дела к судебному разбирательству, чтобы правильно определить имеющие значение для дела обстоятельства, какой стороне надлежит их доказывать и нормы материального права, подлежащие применению при разрешении спора.
Член жилищного кооператива, не полностью выплативший паевой взнос, не обладает правом собственности на предоставленное ему жилое помещение, он имеет лишь право на пай. Его владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение жилым помещением основывается на членстве в кооперативе. В случае же полной выплаты паевого взноса член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение (ч. 1 ст. 129 ЖК РФ, п. 4 ст. 218 ГК РФ).
Здесь очень важно определиться с моментом возникновения права собственности члена кооператива, полностью внесшего паевой взнос. По данному вопросу существуют две различные точки зрения. Одни полагают, что должно действовать общее закрепленное в п. 2 ст. 8 ГК РФ правило, согласно которому право на объект возникает с момента регистрации*(135). Другие высказывают противоположное мнение, которое разделяют и авторы. В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Представляется, что в рассматриваемой ситуации законом установлено иное. В ч. 1 ст. 129 ЖК РФ указано, что член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью, т.е. момент возникновения его права связывается только с фактом выплаты. В ст. 134 ЖК РФ предусматривается в случае сноса дома применение к членам жилищного кооператива, выплатившим пай, правил ст. 32 этого Кодекса, регулирующей обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Сказанному корреспондирует и ст. 14 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"*(136), предусматривающая преобразование или ликвидацию до 1 января 2007 г. жилищного кооператива, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы, в товарищество собственников жилья. Таким образом, следует признать, что возникновение права собственности члена жилищного кооператива связано с моментом выплаты им паевого взноса и не зависит от факта государственной регистрации этого права. Естественно, впоследствии такой член жилищного кооператива не может совершать сделки по распоряжению принадлежащим ему жилым помещением, прежде чем не будет произведена государственная регистрация его права на этот объект недвижимости. Однако после полной выплаты пая судебная защита прав члена жилищного кооператива (его членов семьи, наследников) должна осуществляться с учетом правовых норм, регулирующих отношения собственности.
С позиций изложенного рассмотрим положения ст. 127 ЖК РФ, регламентирующей раздел жилого помещения в доме кооператива. При применении этой нормы вряд ли можно согласиться с мнением о том, что законодатель не связывает возможность раздела жилого помещения с тем обстоятельством, выплачен ли в полном размере паевой взнос*(137).
Названная норма предусматривает раздел жилого помещения между лицами, имеющими право на пай, т.е. когда оно находится в собственности кооператива. В этом случае в соответствии с правом на часть пая каждой из спорящих сторон выделяется изолированное жилое помещение либо неизолированное жилое помещение (с распределением обязанности по его переустройству и (или) перепланировке в изолированное при наличии такой технической возможности). Одновременно признается за каждой из сторон право на часть паевого взноса пропорционально размеру выделенных жилых помещений, с взысканием соответствующей компенсации за разницу в их праве на пай до раздела.
Иное дело, когда предметом раздела является жилое помещение, за которое выплачен полностью паевой взнос, и на него возникло право долевой собственности двух или более лиц соразмерно принадлежавшим им частям пая. В данном случае спор участников общей собственности по поводу принадлежащего им имущества разрешается по правилам ст. 252 ГК РФ, регулирующей раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли.
Раздел жилого помещения независимо от суммы выплаченного за него паевого взноса влечет за собой преобразование отношений членства в кооперативе: объем прав и обязанностей прежнего члена кооператива изменяется, право на вступление в кооператив приобретает также лицо, которому выделено жилое помещение.

Юридическая консультация в Саратове оказывает гражданам юридические услуги по составлению судебных документов, консультации по юридическим вопросам, ведение дел в судах Саратова.

перейти на главную страницу